30% застройщиков уйдет с рынка жилья, 120 млн кв.м. в год – миф, ЦБ на контакт не идет

12 декабря в Совете Федерации прошел «круглый стол» по вопросам реализации ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты РФ».

В мероприятии, провел которое 1-ый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко, приняли роль представители Министерства строительства и ЖКХ РФ, акционерного общества «ДОМ.РФ», проф строительного и банковского сообществ.

Андрей Шевченко напомнил, что закон о долевом строительстве в нашей стране имеет богатую историю – за всегда существования в него более 20 раз вносились конфигурации. Но при всем этом устранить возникновение все новых и новых проблемных объектов так и не удалось.

С 1 июля 2019 г. произойдет полный переход на проектное финансирование с внедрением счетов эскроу, но уже на данный момент есть возможность сделать промежные выводы по его внедрению. В регионах был выявлен ряд заморочек у застройщиков с открытием счетов эскроу и с получением банковского сопровождения на строительство.

1-ая неувязка – это высочайшая процентная ставка по кредитам в рамках проектного финансирования – в среднем 12% годичных. Существенное число региональных застройщиков не способно «вытянуть» ее с учетом отчислений в компенсационный фонд.

При этом, по результатам последнего актуарного оценивания Фонда защиты прав людей – участников долевого строительства тариф отчислений в 1,2% был признан неадекватным для покрытия Фондом собственных обязанностей, и в дальнейшем может быть его повышение до 6,7%. Непременно, процентная ставка по банковским кредитам вкупе с увеличением отчислений в Фонд может повлечь удорожание квадратного метра жилища и уменьшение количества самих застройщиков.

Во-2-х, - это отсутствие у банков обязанности по предоставлению застройщикам кредитов при открытии ими счетов эскроу. Отказ банка, на самом деле, значит прекращение деятельности самого застройщика.

В-3-х, маленький переходный период может привести к банкротству отдельных застройщиков, т.к. многие проекты строительства начинались ими за 2-3 года до последних конфигураций в закон о долевом строительстве, а расчет экономической выгоды выполнялся ими без учета необходимости получения в перспективе банковского кредита. Выходит этим застройщикам в кратчайшие сроки нужно поменять денежные схемы строительства, что не всегда может быть.

Другими всераспространенными неуввязками окрестили: отсутствие у банков одного регламента, содержащего положения относительно сроков рассмотрения представленных застройщиком документов и их списка; ограниченное количество в отдельных субъектах, в особенности в Севастополе и Республике Алтай, банков, уполномоченных на открытие счетов эскроу; ограниченность у банков лимита свободных средств. Отдельной неувязкой выделяют нехорошую ситуацию вокруг страховых компаний. Сейчас из 12 таких компаний реально занимаются страхованием ответственности застройщиков только 2, одна из которых имеет предел по участникам.

В свою очередь Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя Рф, отметила, что из 880 млн кв. м жилища, введенного в эксплуатацию с 1991 г., около 500 млн кв. м были построены с привлечением средств участников долевого строительства.

И сейчас этот рынок сохраняет свою активность: по итогам 9 мес. было записанно 528 458 ДДУ, из их в отношении жилых помещений – 457 467 договоров.

Переход на вербование средств по счетам эскроу, по воззрению Минстроя, повысит доверие к отрасли. По данным «ДОМ.РФ» около 100 проектов для возведения около 1,5 млн кв. м жилища уже реализуется – 354 ДДУ за 9 мес. были зарегистрированы с привлечением средств людей на счета эскроу.

Сложность перехода – в замещении тех объемов денег, которые сейчас находятся в отрасли. При сохранении тенденции к развитию, ежеквартально будет нужно замещать за счет средств кредитных организаций около 420-440 миллиардов руб. Всего же в год приток средств в отрасли – 1,5-1,7 трлн руб.

По словам Ольги Корниенко, в рамках поправок будут уточнены положения об устранении котлового способа вербования, внесены конфигурации в части защиты прав людей при процедуре банкротства застройщиков – возможность получить не только лишь оплаченные ими квадратные метры, да и машино-места, и не жилые помещения. Нужно проработать конфигурации и в Налоговый кодекс РФ: установление особенного порядка исчисления налога на прибыль кредитных организации и застройщиков; учет резервов на предстоящие расходы на строительство объектов инфраструктуры и др.

**

Как сказала Ольга Полякова, заместитель Председателя Центрального Банка РФ, по состоянию на 1 ноября застройщики получили на 632 миллиардов руб. кредитов для строительства объектов жилой недвижимости.

Всего же собственных вложенных средств застройщиков – 400 миллиардов руб., а 3,7 трлн руб. – собраны с дольщиков.

Средний уровень просроченной задолженности по кредитам застройщиков составляет 10%, для примера – по остальным кредитам банковской сферы – 6%. При этом, не справляясь со своими обязанностями по строительству объектов в срок, они получают многократную пролонгацию кредитов, не попадая в перечень просроченных. И если суммировать эти задолженности с пролонгированными кредитами – уровень просроченности может достигать 20%.

В перечне уполномоченных на сопровождение банков на данный момент находится 60, при этом из 12 200 действующих разрешений открыто практически 11 тыс. счетов. По словам Ольги Поляковой, никаких заморочек с открытием счетов застройщики не испытывали, в том числе в регионах, и практически 6 тыс. счетов открыл Сбербанк Рф. На данный момент 277 счетов эскроу открыто 4 банками, при этом Сбербанк Рф одобрил ряд сделок на сумму 20,5 миллиардов руб.

В целом, по ее воззрению, механизмы банковского сопровождения проектов жилищного строительства вполне работают.

По оценкам «ДОМ.РФ» до 2024 г. нужно финансирование в размере 6,4 трлн руб. При всем этом имеющийся припас капитала у банков, который раз в год вырастает в среднем на 5%, составляет 1,4 трлн руб., а сумма возможных способностей роста кредитования экономики – около 17 трлн. руб. Эта цифра покрывает все потребности строительного сектора. Но будут определенные ограничения – банки не станут покрывать опасности кредитования дефолтных и предбанкротных застройщиков.

Сейчас из действующих проектов по вводу 128 млн кв. м жилища – 28 проектов с выданными разрешениями имеют высочайший уровень риска, а 15% - средний. В их участвуют застройщики с неуравновешенным и нехорошим денежным положением, а в целом огромное количество разрешений было получено в преддверии перехода на новый механизм.

Перейдя на проектное финансирование, банки будут сначала глядеть на опасности, и отправной точкой станет рыночная ставка – 11-12%. По мере сбора средств на счетах эскроу, ставка может понижаться до 7-9%, а в ряде всевозможных случаев и до 5-6%. Это будет зависеть от рентабельности проекта, скорости продаж квартир и денежной стойкости застройщика.

Традиционная методология оценки кредитного риска базирована на оценке денежного положения заемщика и качестве обслуживания долга, а внесенные конфигурации будут основаны конкретно на рентабельности проекта. При всем этом аспекты оценки денежного состояния застройщиков будут едиными.

Внесены и конфигурации в Положение о расчете нормативов – в том числе достаточности капитала, понизив коэффициенты риска до 20% на кредитные требования банков, обеспеченные гарантиями «ДОМ.РФ», что расширит способности предоставлять кредиты застройщикам.

Алексей Акулов, управляющий единой информационной системы в жилищной сфере «ДОМ.РФ» сказал, что записанно 23 подписанных соглашения с уполномоченными банками, из их 12 уже подключились и делают работу, 1 банк подключится в последнее время. А в едином реестре находится 4554 активных застройщика, есть информация о 17 800 домов, расположено около 100 тыс. документов застройщиками и около 13 тыс. документов – контролирующими органами.

Всего на номинальном счете Фонду удалось собрать 7,7 миллиардов руб. от 2040 застройщиков. При этом за 3 квартал было внесено 30% этой суммы, за 2й – 14%, за 1й – 5%, а в 2017 г. – только 1%.
Что касается домов ГК «Урбан Групп» - из 69 объектов 9 реализовано через механизмы Фонда дольщиков. А всего договоры на окончание строительства заключены по 55 домам.

Выступая, Александр Артамонов, генеральный директор ООО «Страховая компания Респект», заявил, что все происходящее при разработке нормативных актов, выносит участникам долевого строительства приговор. По его воззрению, ставка отчислений в Фонд в размере 6,7% не выручит, беря во внимание, что средняя рентабельность проекта за 2 года свалилась с 18 до 7%.

Страхование обеспечивает доступ застройщиков к дешевеньким деньгам дольщиков, отсеивая порядка 15-20% компаний. По словам Александра Артамонова, в 99% исков о банкротстве были предумышленные деяния со стороны застройщиков либо намеки о рейдерском захвате, когда при 95% готовности объекта возникают местные власти, желая получить эти квадратные метры. Если не будет страховых компаний, нерадивые застройщики лягут на других и бюджет. Потому предлагается сохранить работу компаний, которые занимаются страхованием застройщиков, как минимум до конца 2019 г.

А, по воззрению представителя Газпромбанка Романа Соколова, 1 год – на переход сопровождения проектов банками – это миг, пролетающий очень стремительно. Потому предлагается пролонгировать переход еще на год.

*

Владимир Горбунов, генеральный директор ООО «Центр развития рынка недвижимости» из Санкт-Петербурга увидел, что уже на данный момент должна создаваться нормативная база, которая дозволит работать застройщику, и нужно дискуссировать правки к 214 Закону, но их в подходящем объеме еще как бы нет.

Он напомнил, что в июле прошло Всероссийское совещание по правкам в 214-ФЗ, где присутствовало более 400 застройщиков, по окончании мероприятия которые отметили в кулуарах, что «жить и работать нереально, о чем закон – неясно». В итоге 2 мес. были сбои в работе из-за не состыковок и не выдавались разрешения.

Не считая того, по его словам, и его поддержали другие участники круглого стола, не один раз было так, что дискуссировались одни поправки, а принимались совершенно другие. Ко второму и третьему чтению возникал законопроект, который не прошел ни дискуссий, ни экспертиз. И нет никаких гарантий, что поправки за одну ночь не будут переписаны, а принимать придется закон, который лицезреют в первый раз. Обеспечивает ли в таком случае федеральная власть контроль за принятием законов? К тому же весной ожидаются очередные поправки. И не по тому ли уходит все в большей и большей степени застройщиков с рынка и банкротится, что законодательство плохо состыкуется меж собой, и нереально делать работу? То, что 30% застройщиков уйдет с рынка, а это третья часть строителей и проектировщиков, которые останутся безработными, ни для кого не тайна. Но возникает мировоззрение, что цифра может вырасти до 70%.

Также, по словам Владимира Горбунова, неприемлимо банкротить застройщика при не внедрении объекта через 6 мес., в особенности когда это происходит с задержкой в некоторое количество дней по техническим причинам. Это провокация ситуации, когда обманутые дольщики будут появляться сами собой.

В свою очередь Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы заявил, что в заложенных ЦБ нормативах рентабельность составляет 20%, а в регионах она – 7-10%, потому региональные застройщики не пройдут.

Не считая того, он опроверг слова Ольги Поляковой об обсуждении правок с застройщиками – таких встреч не было. А, по воззрению главных участников отрасли, под новые нормативы попадут только наикрупнейшие объекты в Москве и части Санкт-Петербурга. Ограничения и административные барьеры с каждыми инновациями только добавляются, и предложенные поправки в принципе грозят деятельности застройщиков.

Также он поведал о предложенном Минстрою варианте – 1,2% выплат с поэтапно раскрываемых средств со счетов эскроу перечислять в Фонд. В случае банкротства застройщика, Фонд несет ответственность за ту часть дома, которая построена, возвращает за нее средства, а другие приходят со счета эскроу. При всем этом система страхования будет действовать. Но Минстрой таковой вариант рассматривать не желает.

Вопрос расходования свободных средств на счетах эскроу при частичной либо фактически полной постройке был поднят участниками круглого стола не один раз. Предлагалось направлять эти средства на другое строительство, когда данный объект уже фактически завершен. Но Минстрой и Центробанк отрешаются давать схожее разрешение и поменять свою позицию, считая, что конкретно так будет отлично для банковской системы.

Дмитрий Тимофеев, вице-президент по юридическим вопросам ГК «ПИК» особо отметил, что его компания не получала ни 1-го приглашения строить по эскроу-счетам. И не понятно, где находятся площадки обсуждения критериев определения уровня кредитоспособности в отношении застройщиков.

Он указал на создание некоммерческой организации, которая будет достраивать объекты, и может становиться приобретателем без конкурса. Она обязуется передавать участнику долевого строительства площади не позже 3 лет, со денька внесения арбитражным трибуналом решения о банкротстве застройщика. По его воззрению, это не только лишь не ускоряет строительство, да и делает мега-компанию, способную быть застройщиком, и на которую не распространяются ограничения закона.

Не много того, не должны банки и «ДОМ.РФ» выбирать, кому давать кредит и гарантию, а кому не давать. А если и должны – нужны точные аспекты, основанные на текущих реалиях и показателях рынка. По другому в итоге строить будет некоторому. В последнее время планируется приготовить воззвание от застройщиков по этому вопросу к Виталию Мутко и Антимонопольной службе.

По поводу критериев оценки, обрисованных в 590 приказе, также прозвучало мировоззрение, что жилище «эконом-класса» не сумеет кредитоваться в принципе, а все застройщики пришли к одному выводу, что проектов с «умеренным риском» не существует в природе.

Особо заинтересовывало присутствующих, где планы, ресурсы и программки Минстроя по вводу 120 млн кв. м жилища и откуда вообщем появилась эта цифра? Также Минстрой должен найти, по каким законам регионы будут выделять средства на строительство инфраструктуры и соц объектов – это нужно регулировать на уровне Градостроительного кодекса.

И если 214-ФЗ защищает права обманутых дольщиков и застройщиков, то нужно законодательное положение, по которому можно, не ходя по лезвию ножика, достраивать проблемные объекты. Как сказали выступающие, по статистике Госдумы, честных застройщиков 96-97%. Для чего делать закон, который будет «кошмарить» обычных строителей, хотя нерадивых всего 3-4%? Всем известны примеры, когда честные застройщики не выдерживали бремя ограничений и скатывались в банкротство.

Итогом обсуждения стало мировоззрение, что существующая ловушка из 120 млн кв. м с одной стороны, повышением цены квадратного метра с другой и отсутствием финансирования для тех, кого банковская система посчитает слабоватым, фактически перечеркнет нацпроект.

В заключении Андрей Шевченко отметил сложившееся воспоминание, что в первый раз есть возможность задать вопросы Минстрою и Центробанку, потому нужно проводить обучающие семинары, консультации либо совещания, в том числе с учетом новых технологий.

По итогам обсуждения в 10-дневный срок будут выработаны советы, которые направят в заинтригованные министерства и ведомства. А 19 декабря по данной теме состоятся слушания в Гос Думе.

Конечно, каждый сказал о собственной боли. Наименее чем через 20 дней начнется пуск проекта, и то, что с рынка уйдет 30% компаний – это оптимистичный прогноз, ведь не берется в расчет, что большая часть строек в не больших городках производится средними и маленькими компаниями. И, к огорчению, начнется то, что начнется.

Эвелина Ларсон

Ткань 1 м/п Реми 280 см цвет серый

Ткань «Реми» в стиле «неоклассика» поможет сделать сдержанный нейтральный дизайн в любом помещении. Однотонная ткань подходит для спальни и гостиной.

Размер полотна составляет — 280 см.

Особенности

Страна производства — Наша родина.

Уход